今年以来，多个城市发布“房产团购”政策。最近的一个是安徽省滁州市，印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》通知，提出支持团购合法在售新建商品住房，团购房源须是“五证”齐全的现房或准现房(一年内竣工交付)，对满足团购条件购房的（一次性购买3套以上等），新建商品住房网签价不低于备案价的85%。

各地推团购房怎么看？大家一眼能想到的是救市托市，这诚然是不错的。

(资料图)

商品房市场与土地市场是紧密相关的，楼市回暖，有人买房，开发商能回笼资金，才会看好后市，敢于下注拿地，土地财政与融资才能良好运转。但这一切取决于潜在购房者未来信心的修复：对整个经济系统、个人收入及房市的信心。想通过推团购房等地方性政策让本地楼市回暖，恐怕难以支棱。地方政府其实也知道。更高明的托市是让本地投融资平台直接托住土地市场，实质上是左手倒右手，但只要能从银行融来钱，就有米下锅了。

更值得关切的是地方政府对价格的执念。

上述滁州市的通知还规定：网签价格不得高于“一房一价”备案价，也不得低于备案价的90%，否则不予办理商品房买卖合同网上备案。也就是说，所谓备案价是最高限价，但这并不意味着开发商为了去库存、回笼资金想怎么降价就怎么降：非团购交易条件下的购房，网签价不能低于备案价的90%；团购房，网签价不能低于备案价85%，与非团购比，团购相当于给开发商开了一个更高幅度降价的小口子。

不少人把这种状况解读为地方政府想要通过保住成交价的方式来托市。这是值得商榷的。地方政府也不傻，应该也知道成交价是由市场决定，托不住。地方政府想托住的恐怕只是名义成交价（通过控制备案价与网签价），而非实际成交价。此话怎讲？

托住名义成交价有诸多看得见、看不见的好处。

前段时间，昆山处罚了两家公然降价的房企，“7.5折买房还附送车位”的广告语扰动了谁的神经？

对前期已经高价收入的业主来说，发现自己买的房子一下子跌去了几十万甚至更多，心里不好受，尽管内心也知道买定离手、愿赌服输的大道理，但抱着挽回一点是一点的心态，会向开发商“闹维权”，所以处罚通报上有“造成社会不稳定因素”之说。但如果房价采取隐性降价策略，如送物业费、送车位、送装修甚至“送工作”，把名义与实际成交价差补给购房者，前期业主无的放矢，无可发难，地方政府也无维稳压力。

而对潜在买家来说，看到公然的大降价，会有买涨不买跌的心态，或会预期后市还会继续下跌，从而强化持币观望心态。但如果开发商既维持了原价，又送了一大堆东西，或有“太抵了”、占了便宜的感觉，从而削弱持币观望心态。

除了上述两大好处之外，托住名义价格还有更大的意义。把无数金融产品穿透之后，底层资产是房地产与土地，价格就重要了。如果容许登记成交价随实际成交价走，那实际成交价下降到一定幅度，就会触发许多危机事件。

对按揭买房者来说，作为抵押品的房产价格低于一定比例，银行会要求客户“补充抵押品”，也就是提前还贷的意思，以确保信贷安全。大量客户被要求提前还贷，若是还不起，银行就会收回大量房子，这或会引起房市甚至金融市场的踩踏与恐慌。以房贷为底层资产的金融产品，就麻烦大了；购买了这些金融产品的人与机构，就会蒙受巨大损失。

对地方政府来说，地方投融资平台的融资基本都是以土地为抵押品，商品房实际成交价格下降，土地估值也会随之下降，这既会导致要提前偿还融资，也会影响后续进一步融资，或会触发地方债危机与财政危机。考虑到地方债的规模，这会撼动金融市场，以这些用土地抵押的债权为底层资产的金融产品，也麻烦大了。

这种考量，才是地方政府执著于托住房产名义价格的主要动因。说地方政府干预房地产价格自由调整及自由成交，诚然是不错的，但需要多看几层：恰恰在于地方政府理解房地产名义成交价对金融市场的极端重要性，才不得不这么干。实际成交价是控不住的，但名义成交价是控得住的，至少暂时控住没问题，赢得时间，以图迎来转机。

有趣的是，在地方政府官网上公示备案价，然后开发商才能取得商品房预售证，这一做法，并不见于明文的法律规定，然而现在已然成了惯例。

“城市房地产管理法”第45条及“城市房地产开发经营管理条例”第22条都规定，商品房预售有四项条件，其中之一为办理预售登记，取得商品房预售许可证明，但并没有对商品房价格进行备案的要求。

“城市商品房预售管理办法”第7条规定：开发企业申请预售许可，应当提交六项材料，其中之一为商品房预售方案，预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图，并不包括价格方面的要求。

“城市房地产开发经营管理条例”第29条更是明文规定：地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定……也就是说普通商品房理论上是开发商自主定价的。

只是2011年国家发改委“商品房销售明码标价规定”，要求“商品房销售明码标价实行一套一标”。一房一价与备案价逐步从此演化出来。理论上，“备案”只是信息告知，而不是行政许可。但实际上备案价有刚性，而且成为取得预售证的前置条件。可见形势比人强。

陈斌